ស្វែងយល់អំពីច្បាប់មុនពេលអ្នកចុះហត្ថលេខាលើកិច្ចសន្យាជួល
មុនពេលអ្នកចុះហត្ថលេខាលើកិច្ចសន្យាជួលសម្រាប់ការិយាល័យឬទីកន្លែងលក់សូមប្រាកដថាអ្នកយល់អំពីលក្ខខណ្ឌនៃការជួលដែលអ្នកកំពុងចុះហត្ថលេខា។ នេះគឺជាពាក្យដែលប្រើជាទូទៅបំផុតក្នុងការជួលពាណិជ្ជកម្មនិងនិយមន័យទូទៅរបស់វា។
ការជួល បន្ថែម: ការជួលបន្ថែមសំដៅទៅលើវត្ថុដែលភតិកៈអាចនឹងត្រូវបានគិតថ្លៃសម្រាប់ការទាំងនោះដែលមិនត្រូវបានរាប់បញ្ចូលក្នុងជើងការ៉េដែលអាចប្រើបានឬថ្លៃជួលផ្សេងទៀត។ ការចំណាយទាំងនេះអាចរួមមានសេវាម៉ោងក្រោយ, HVAC, ថ្លៃសេវាថែទាំទូទៅតំបន់ (CAM), ការជួលភាគរយនិងការចំណាយផ្សេងទៀតណាមួយដែលមិនត្រូវបានរួមបញ្ចូលនៅក្នុងការជួលមូលដ្ឋាន។
ឧទាហរណ៏: គ្រឿងអលង្ការនិងគ្រឿងអលង្ការរបស់ជេនដា (JJJ) បានដណ្ដើមយកទីធ្លាកណ្តាលសម្រាប់លក់ក្នុងតម្លៃ 4,000 ដុល្លារក្នុងមួយខែ។ JJJ ក៏ត្រូវបង់ភាគរយនៃការលក់ប្រចាំខែរបស់ពួកគេផងដែរតាមតម្រូវការរបស់ពួកគេតិចជាង "ការជួលបន្ថែម" ។
ការជួលមូលដ្ឋាន : ពាក្យ "ជួលមូលដ្ឋាន" សំដៅទៅលើការជួលអប្បបរមាដោយផ្អែកលើលក្ខខណ្ឌនៃការជួលដែលតម្រូវឱ្យភតិកម្មបង់ថ្លៃបន្ថែមទៀតដោយផ្អែកលើភាគរយឬតម្រូវការចូលរួម។ ប្រភេទនៃការជួលនេះត្រូវបានអនុវត្តជាទូទៅនៅក្នុងហាងលក់រាយនៅផ្សារទំនើប។
ឧទាហរណ៍ខារមុំ Kat Corner របស់ខារ៉េនអាចជាថ្លៃជួលមូលដ្ឋានរៀងរាល់ 1.500 ដុល្លារ។ ប៉ុន្តែភតិសន្យារបស់នាងមានតម្រូវការ ជួល មួយ ភាគរយ ដែលនាងក៏ត្រូវចំណាយលើការជួលមូលដ្ឋានចំនួនភាគរយតូចនៃការលក់ទាំងអស់ដែលនាងធ្វើរាល់ខែនៅលើចំនួនទឹកប្រាក់ជាក់លាក់។
សូមមើលផងដែរ "ភាគរយនៃការជួល" និង " ចំនែកភាគរយនៃភាគរយត្រូវបានចោទប្រកាន់នៅក្នុងការជួលពាណិជ្ជកម្ម " ។
BOMA : ជាសមាគមវិជ្ជាជីវៈអន្តរជាតិដែលផ្តល់ "ព័ត៌មានស្តីពីការអភិវឌ្ឍអគារការិយាល័យការជួលការកសាងតម្លៃប្រតិបត្តិការការប្រើប្រាស់ថាមពលគំរូកូដអគារជាតិនិងច្បាប់នីតិក្រមការប្រើប្រាស់និងការអភិវឌ្ឍបច្ចេកវិទ្យា" ។
ស្តង់ដារ BOMA : BOMA បានចេញផ្សាយស្តង់ដារសម្រាប់វាស់ទីកន្លែងការិយាល័យ, ការបញ្ចុះបញ្ចូលក្នុងនាមឧស្សាហកម្មអចលនទ្រព្យពាណិជ្ជកម្មនិងសន្និបាត។ សេចក្តីណែនាំឧស្សាហកម្មដែលបានចេញផ្សាយដោយ BOMA ត្រូវបានគេហៅថា "ស្តង់ដារ BOMA" ។
ព័ត៌មានបន្ថែមអាចរកបាននៅលើគេហទំព័រ BOMA ។
អគារស្នូល : អគារស្នូលរួមមានផ្នែកខ្លះនៃអគារដែលមិនត្រូវបានជួលទេប៉ុន្តែបម្រើឱ្យអ្នកជួលទាំងអស់ដោយប្រយោល។
អគារស្នូលរួមមានបន្ទប់ទឹកសាធារណៈចំណតប្រព័ន្ធអគ្គីសនីជណ្តើរយន្តនិងជណ្តើរ។ នៅក្នុងអគារភាគច្រើនធាតុទាំងនេះមានភាពជិតស្និទ្ធជាមួយគ្នាជាពិសេសនៅជិតមជ្ឈមណ្ឌលនៃអគារ។
សូមមើលផងដែរ, " ជើងដុះស្មើ ។ "
ពាណិជ្ជកម្មឧស្សាហកម្ម អវកាសគឺជាទ្រព្យសម្បត្តិសម្រាប់គោលបំណងឧស្សាហកម្ម។
គោលបំណងឧស្សាហកម្មរួមមានអគារផលិតកម្មធ្ងន់និងពន្លឺ; ឧទ្យានស្រាវជ្រាវនិងអភិវឌ្ឍ ទ្រព្យសម្បត្តិដែលប្រើប្រាស់ច្រើននៅរោងចក្រ។ ឃ្លាំងស្តុកឥវ៉ាន់ - ឃ្លាំងស្តុកឥវ៉ាន់។ និងសួនឧស្សាហកម្ម។
អគារឧស្សាហកម្មជារឿយៗមានឃ្លាំងឬកន្លែងធំ ៗ ដែលមិនទាន់បានបញ្ចប់ហើយអាចត្រូវបានប្រើយ៉ាងតឹងរ៉ឹងដូចជាឃ្លាំងឬសម្រាប់គោលបំណងឧស្សាហកម្មសុទ្ធសាធ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយកន្លែងឧស្សាហកម្មជាច្រើនត្រូវបានបម្លែងទៅជាការិយាល័យការិយាល័យប្រពៃណីឬជាការរួមបញ្ចូលគ្នានៃការផ្ទុក / ការប្រើប្រាស់ឧស្សាហកម្ម / អាជីវកម្ម។ កន្លែងសួនឧស្សាហកម្មក៏ត្រូវបានប្រើប្រាស់ដោយក្រុមហ៊ុនលក់រាយជាច្រើន។
ដើម្បីទាក់ទាញពាណិជ្ជកម្មធំ ៗ សួនឧស្សាហកម្មជាច្រើនឥឡូវនេះកាន់តែរីកចម្រើនថែមទៀតដូច្នេះនៅលើផ្ទៃផែនដីពួកគេអាចពិបាកក្នុងការបែងចែកពីកន្លែងលក់រាយនិងសួនឧស្សាហកម្ម។
ការជួលទាំងមូលគឺជាប្រភេទនៃការជួលពាណិជ្ជកម្មដែលជាទូទៅពេញចិត្តអ្នកជួល (អ្នកជួល) ដែលបង់ថ្លៃទាំងអស់ "ការចំណាយធម្មតា" ដែលត្រូវបានផ្សារភ្ជាប់ជាមួយនឹងការកាន់កាប់និងថែរក្សាចន្លោះជួល។
ក្នុងការជួលអចលនទ្រព្យភតិសន្យាអាចគ្របដណ្តប់លើការចំណាយរួមទាំងសេវាទឹកនិងលូទឹកជួសជុលធានារ៉ាប់រងនិង / ឬពន្ធ។
ជាទូទៅពាក្យថា "ការប្រមូលផ្តុំ" ជាទូទៅត្រូវបានអនុវត្តទៅលើកិច្ចសន្យាជួល យ៉ាងពេញលេញ (ជួនកាលគេហៅថា "កិច្ចសន្យាជួលពេញលេញ") ។ ក្នុងសេវាកម្មជួលយ៉ាងពេញលេញភតិកៈបង់ថ្លៃថេរសម្រាប់សេវាកម្មមួយចំនួននៅលើកន្លែងជួលសម្រាប់កន្លែងជួលពិតប្រាកដ។ ឧទាហរណ៍ភតិកៈចំណាយទៅលើ ការថែទាំតំបន់ជាទូទៅ (CAM) បន្ទាប់មកម្ចាស់ផ្ទះបានបែងចែកថ្លៃឈ្នួលនេះដោយចំនួននៃ ការ៉េសរុប នៅក្នុងអាគារហើយគិតថ្លៃលើភតិកៈនីមួយៗដោយផ្អែកលើភាគរយនៃការ៉េដែលអ្នកជួលបានកាន់កាប់។
សរុបមកមានន័យថាប្រសិនបើអាគារនេះមានតិចជាង 90% -95% ត្រូវបានកាន់កាប់ការចំណាយនៅតែត្រូវបានគណនាចំពោះចំណែកនៃការចាត់ចែងថ្លៃដើមប្រតិបត្តិការរបស់អ្នកជួល។
Factor បន្ទាន់ : កត្តាផ្ទុកគឺជាវិធីសាស្ត្រនៃការគណនាតម្លៃជួលប្រចាំខែសរុបទៅឱ្យភតិកៈដែលរួមបញ្ចូលគ្នានូវជើងការ៉េដែលអាចប្រើបាននិងភាគរយនៃហ្វីតការ៉េនៃតំបន់ទូទៅ។
ជើងការ៉េដែលអាចប្រើបាន + ភាគរយនៃផ្ទៃដីទូទៅ square foot vuft = ជើងដែលអាចរកបាន។
ការគណនានៃការបន្ថែមភាគរយនៃការចំណាយក្នុងតំបន់ជាទូទៅសម្រាប់ការជួលប្រចាំខែត្រូវបានគេស្គាល់ថាជា "កត្តាផ្ទុក" ។
តំបន់ទូទៅអាចរួមបញ្ចូលនូវបន្ទប់ទឹកបន្ទប់ទទួលភ្ញៀវជណ្តើរយន្តជណ្តើរនិងផ្លូវដើរធម្មតា។
ការជួលភាគរយ: ការជួលភាគរយជាធម្មតាតម្រូវឱ្យភតិកៈបង់ប្រាក់ "មូលដ្ឋានជួល" ហើយបន្ទាប់មកនៅលើចំនួនទឹកប្រាក់នោះអ្នកជួលក៏បង់ភាគរយផងដែរដោយផ្អែកលើបរិមាណលក់ប្រចាំខែ។ ការជួលភាគរយត្រូវបានប្រតិបត្តិជាទូទៅក្នុងកន្លែងលក់រាយនិងកន្លែងលក់រាយពាណិជ្ជកម្មផ្សេងៗ។
ការជួលភាគរយមិនគួរយកភាគរយនៃការលក់ទាំងអស់ដែលបានធ្វើឡើងទេប៉ុន្តែគួរតែបញ្ចូលភាគរយដែលបង់ទៅម្ចាស់ផ្ទះ (ភតិសន្យា) នៅពេលដែលភតិកៈបានធ្វើចំនួនជាក់លាក់មួយនៅក្នុងខែដែលបានផ្តល់ឱ្យ។ ឧទាហរណ៍ការជួលភាគរយអាចតម្រូវឱ្យភតិកៈបង់ 5% នៃការលក់ទាំងអស់ដែលលើសពី $ 25,000 ក្នុងខែណាមួយ។
សូមមើលផងដែរថា "ការ ជួលមូលដ្ឋាន " និង " អត្រាភាគរយភាគរយនៃការជួលនៅកន្លែងជួលពាណិជ្ជកម្ម " ។
បានគេស្គាល់ផងដែរថាជា: ភាគរយជួល។ ការជួលភាគរយ ជួលរាយ ការចូលរួមការជួល
Feet Square Feet: យោងតាមស្តង់ដារ BOMA ពាក្យនេះសំដៅលើការរួមបញ្ចូលគ្នានៃ "ជើងការ៉េដែលអាចប្រើបាន" និងផ្នែកខ្លះនៃប្រអប់ការ៉េដែលគ្របដណ្តប់តំបន់ទូទៅ។ ជាធម្មតាមានភាពខុសគ្នាពី 10% ទៅ 15% រវាងចន្លោះពេជ្រដែលអាចប្រើបាននិងទំហំការ៉េ។ ការ៉េដែលអាចបត់បែនបានជាធម្មតាឆ្លុះបញ្ចាំងពីការចំណាយខ្ពស់ជាងការ៉េដែលអាចប្រើបានតែម្នាក់ឯង។ ជាធម្មតាវាត្រូវបានគេគណនាដោយបន្ថែមជើងការ៉េអាចប្រើបាននិងភាគរយមួយចំនួននៃផ្ទៃដីទូទៅនៅក្នុងអាគារ។
ភាគរយនោះត្រូវបានទាញយកដោយការបែងចែកការ៉េនៅក្នុងតំបន់ទូទៅដោយចំនួនអ្នកជួលនិងចំនួនទឹកប្រាក់នៃជើងការ៉េដែលអាចប្រើបានដែលអ្នកជួលម្នាក់ៗកាន់កាប់។ ឧទាហរណ៍ប្រសិនបើអាគារមួយមានអ្នកជួល 4 នាក់និងភតិកៈ A មានចំងាយ 200 ហ្វីតនិងអ្នកជួលខមានទំហំ 800 ហ្វីតការ៉េអ្នកជួល A នឹងទទួលខុសត្រូវចំពោះការគិត 20% សម្រាប់តំបន់ធម្មតា។
SUBREASE : នៅក្នុងអចលនទ្រព្យពាណិជ្ជកម្មកន្លែងជួលមួយគឺជាកិច្ចសន្យាជួល (ជួល) រវាងភតិកៈដែលបានកាន់កាប់អចលនទ្រព្យទៅទីលានពាណិជ្ជកម្មឬទ្រព្យសម្បត្តិហើយនិងបុគ្គលណាម្នាក់ដែលចង់ប្រើកន្លែងណាមួយឬទាំងអស់របស់អ្នកជួល។ នៅក្នុងការដាក់ជួលអគារជួលភតិកៈផ្តល់សិទ្ធិខ្លះដែលពួកគេបានកាន់កាប់រួចហើយទៅនឹងទ្រព្យសម្បត្តិជួល។
អ្នកគ្មានប្រាក់ចំណូលបង់ប្រាក់ឈ្នួលដោយផ្ទាល់ទៅអ្នកជួលសិទ្ធិត្រឹមត្រូវដើម្បីចែករំលែកទីអវកាសជាមួយអ្នកទិញឬក៏យកកន្លែងទាំងមូលពីអ្នកក្រ។
អ្នកដែលមិនមានសិទ្ធិមិនអាចផ្តល់សិទិ្ធស្របច្បាប់ដល់អ្នកដែលមិនមានសិទ្ធិទទួលបានសិទ្ធិដែលមិនមានសិទ្ធិក្នុងការជួលរបស់ពួកគេ។ លើសពីនេះទៀតអ្នកទទួលមរណភាពមិនអាចបន្តជួលបានទេលុះត្រាតែពួកគេត្រូវបានអនុញ្ញាតិឱ្យធ្វើដូច្នេះនៅក្នុងភតិសន្យារបស់ខ្លួន។
TURNKEY : Turnkey គឺជាពាក្យដែលត្រូវបានប្រើដើម្បីពិពណ៌នាអំពីរឿងជាច្រើនរួមទាំងនិយោជិតផលិតផលផលិតផលនិងសេវាកម្មអចលនទ្រព្យ។ នៅពេលដែល "turnkey" ត្រូវបានប្រើនៅក្នុងអចលនទ្រព្យពាណិជ្ជកម្មវាគ្រាន់តែមានន័យថាកន្លែងដែលត្រូវបានជួលឬទិញបានត្រៀមខ្លួនរួចរាល់ហើយដើម្បីផ្លាស់ទីទៅ។ ជាពិសេសការតភា្ជប់ខ្សែភ្លើងកម្រាលនិងវត្ថុតុបតែងសុទ្ធទាំងអស់ (ដូចជាគំនូរនិងកំរាលព្រំ) មានរួចហើយ។
និយាយដោយសាមញ្ញអ្នកអាចរៀបរាប់អំពី "turnkey" ជា "ចន្លោះត្រៀមខ្លួនរួចជាស្រេចដើម្បីផ្លាស់ទីទៅ - គ្រាន់តែ 'បើក' ហើយបើកទ្វារ។ "
សំពត់ស្តាតសំរាប់អាគារ : នៅក្នុងកន្លែងជួលពាណិជ្ជកម្មដែលអាចប្រើបានការ៉េធម្មតាមានន័យថាការ៉េដែលត្រូវបានជួលសម្រាប់ប្រើប្រាស់ដោយអ្នកជួលតែប៉ុណ្ណោះ។ ជើងដែលអាចប្រើបានរួមបញ្ចូលទាំងកន្លែងឯកជន (សម្រាប់តែជួល) បន្ទប់សំរាកកន្លែងស្តុកនិងកន្លែងផ្សេងទៀតដែលប្រើប្រាស់ដោយភតិកៈតែប៉ុណ្ណោះ។
គ្រាន់តែដាក់, ជើងការ៉េដែលអាចប្រើបានមានន័យថាជើងការ៉េដែលត្រូវបានប្រើដោយផ្ទាល់ពីភតិកៈ។ វាមិនរាប់បញ្ចូលផ្ទៃដីទំហំផ្ទៃដីដែលត្រូវបានគេប្រើដើម្បីគណនា "ជើងការ៉េចំណេញ" ។
បានគេស្គាល់ផងដែរថាជា: USF, អាចប្រើបាន SF, អាចប្រើបានរូបភាពការ៉េ
លក្ខខណ្ឌទាក់ទង: