ហេតុអ្វីបានជាអវកាសដែលអ្នកកាន់កាប់មិនមែនគ្រប់អ្វីដែលអ្នកត្រូវបង់
ការវាស់វែងដែលត្រូវបានប្រើប្រាស់ក្នុងការកំណត់ជួលអគារពាណិជ្ជកម្មត្រូវបានផ្អែកលើគោលការណ៍ណែនាំដែលបានកំណត់ដោយសមាគមអ្នកគ្រប់គ្រងនិងអ្នកគ្រប់គ្រងអគារ (BOMA) អន្តរជាតិនិងត្រូវបានចាត់ទុកថាជាស្តង់ដារឧស្សាហកម្មទូទាំងសហរដ្ឋអាមេរិក។
ការជួលពាណិជ្ជកម្ម ជាច្រើនប្រើ ស្តង់ដារ BOMA និងគិតថ្លៃជួលប្រចាំខែដោយផ្អែកលើ " Rentable Square Feet " មិនមែនលើ Usable Square Feet ទេ។ នេះជាការសំខាន់ក្នុងការយល់ព្រោះប្រសិនបើអ្នកត្រូវបានគេដកស្រង់តម្លៃ 1,25 ដុល្លារក្នុងមួយជើងដែលអាចប្រើបានវាអាចជាអ្វីដែលអ្នកបញ្ចប់ ពិតជាបង់ប្រាក់សម្រាប់ខែនីមួយ។
ជើងដែលអាចជួលបាន
ជើងដែលអាចប្រើបានគឺជាចំនួននៃជើងការ៉េដែលអ្នកជួលពិតជាកាន់កាប់។ ប៉ុន្តែមានផ្នែកផ្សេងទៀតនៃអាគារដែលអ្នកជួលទាំងអស់ប្រើប្រាស់ឬទទួលបានអត្ថប្រយោជន៍។ ផ្នែកទាំងនេះត្រូវបានគេស្គាល់ថាជា តំបន់ រួមនិងរួមមានផ្លូវដើរ, ជណ្តើរយន្ត, ជណ្តើរយន្តនិងអ្នកបញ្ចុះបញ្ចូល។
ចំនួនទឹកប្រាក់នៃការ៉េសម្រាប់តំបន់ទូទៅត្រូវបានបែងចែកក្នុងចំនោមអ្នកជួលទាំងអស់តាមមូលដ្ឋាន។ ភតិកៈនីមួយៗចំណាយប្រាក់ខ្លះនៃការចំណាយរបស់ម្ចាស់ផ្ទះសម្រាប់តំបន់ទូទៅទាំងនេះ។
នៅពេលតម្លៃទាំងនេះត្រូវបានបន្ថែមទៅជើងដែលអាចប្រើបានលទ្ធផលចុងបញ្ចប់ត្រូវបានគេហៅថា "ជើងការ៉េ។ "
ដើម្បីធ្វើឱ្យមានការយល់ច្រឡំច្រើនជាងនេះការអនុវត្តន៍នៃការបន្ថែមចំណាយលើកន្លែងទូទៅទៅនឹងជើងដែលអាចប្រើបានត្រូវបានគេហៅថា " Load Factor " ។ ការចំណាយលើកត្តាបន្ទុកជាទូទៅត្រូវបានកើនឡើងជារៀងរាល់ឆ្នាំក្នុងអត្រាមួយដាច់ដោយឡែកពីការកើនឡើងនៃថ្លៃជួលសម្រាប់ជើងការ៉េដែលអាចប្រើបាន។
នេះមានន័យថាអ្នកអាចត្រូវការចរចារការដំឡើងប្រាក់ឈ្នួលពីរក្នុងមួយឆ្នាំ: មួយសម្រាប់កត្តាផ្ទុកនិងមួយសម្រាប់ការជួលជើងការ៉េដែលអាចប្រើបាន។
ឧទាហរណ៍នៃការគណនាជើងដែលអាចជួលបាន
ចូរនិយាយថាទំហំការិយាល័យដែលអ្នកកំពុងជួលគឺមានទំហំ 500 ហ្វីតការេ (ជើងដែលអាចប្រើបាន) ត្រូវបានលក់ក្នុងតម្លៃ 1,25 ដុល្លារក្នុងមួយហ្វូតការ៉េ។ ការជួលជើងការ៉េអាចប្រើបានគឺ 625 ដុល្លារក្នុងមួយខែ (500 SF x $ 1,25) ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយផ្នែកនៃតំបន់រួមរបស់អ្នកមានទំហំ 100 ហ្វីតការ៉េ។ ការជួលរបស់អ្នកនឹងត្រូវបានគណនាដោយផ្អែកលើ 600 ហ្វីតការ៉េមិនមែនចំនួន 500 ដែលអ្នកនឹងកាន់កាប់នោះទេ។
ម្ចាស់ផ្ទះខ្លះលាបអត្រាការ៉េដែលអាចប្រើបាននិងចំណែកនៃតំបន់ជាទូទៅជាលេខមួយ (ជាទូទៅនេះមិនមែនជាអយុត្តិធម៌ចំពោះភតិកៈទេ) ប៉ុន្តែភាគច្រើនគិតទៅលើអត្រាផ្សេងគ្នាក្នុងមួយហ្វីតការ៉េសម្រាប់ប្រអប់ការ៉េដែលអាចប្រើបាននិងសម្រាប់ការរួមចំណែកក្នុងការជួលផ្ទះធម្មតា។
សួររកការចំណាយនៃការបែកធ្លាយប្រអប់ចំណាយដែលអាចប្រើបាន
មុនពេលដែលអ្នកឃើញកន្លែងទំនេរសូមប្រាកដថាសាកសួរតាមទូរស័ព្ទអ្វីដែលត្រូវបានគិតថ្លៃសម្រាប់ការ៉េដែលអាចប្រើបាន និង សម្រាប់ការ៉េដែលអាចរកប្រាក់បានព្រោះនេះធ្វើឱ្យមានភាពខុសប្លែកគ្នាយ៉ាងខ្លាំងនៅក្នុងការជួលប្រចាំខែសរុប។ ហើយសូមចាំថាប្រសិនបើមាននរណាម្នាក់ប្រាប់អ្នកថាចន្លោះនោះ "1.500 ហ្វីតការ៉េចំណេញ" ទំហំពិតប្រាកដ (អាចប្រើបាន) នៃទំហំនឹងតូចជាង។
ដើម្បីឱ្យអ្នកចូលទៅមើលអចលនទ្រព្យម្ចាស់ផ្ទះខ្លះនឹងប្រាប់អ្នកអំពីតម្លៃជើងការ៉េដែលអាចប្រើបានប៉ុន្ដែចូរដកស្រង់ពីការថតដែលមានតម្លៃ។ ការអនុវត្តបោកបញ្ជោតធ្វើឱ្យទីធ្លាមួយមានទំហំធំនិងថោកជាងវា។ បន្ទាប់មកពេលអ្នកបង្ហាញអ្នករកឃើញចន្លោះដែលឮខ្លាំងនៅលើទូរស័ព្ទគឺពិតជាចេញពីជួរតម្លៃនិងតូចជាងអ្នកគិត។
ខណៈពេលដែលអ្នកជួលភាគច្រើនមានភាពស្មោះត្រង់អំពីការបង្ហាញតម្លៃពិតប្រាកដនៃការជួលផ្ទះតាមទូរស័ព្ទពួកគេនៅតែមានទំនោរបញ្ជាក់ពីទំហំនៃទីលាននេះថាជាប្រាក់ចំណេញដែលមិនមែនជាជើងដែលអាចប្រើបានទេ។ ប៉ុន្តែឥឡូវនេះអ្នកមានភាពវៃឆ្លាតគ្រប់គ្រាន់ដើម្បីដឹងច្បាស់ពីអ្វីដែលត្រូវសួរទៅអ្នកលក់!
តារាងខាងក្រោមប្រៀបធៀបការគណនាការគណនាការ៉េបីប្រភេទដែលប្រើក្នុងការជួលពាណិជ្ជកម្ម។ ការជួលមួយចំនួនគ្រាន់តែគិតប្រាក់ដោយជើងការ៉េដែលអាចប្រើបានខណៈពេលដែលអ្នកផ្សេងទៀតបន្ថែមភាគរយនៃផ្ទៃរឿងធម្មតាទៅនឹងការ៉េដែលអាចប្រើបានដើម្បីគិតប្រាក់ពីអ្វីដែលគេហៅថាជើងដែលអាចរកបាន។
ការគណនាការ៉េចំណុច
| និយមន័យនៃជើងការ៉េ (SF) | |
| រយៈពេល | និយមន័យ |
| ជើងដែលអាចប្រើបាន | SF នៃទំហំដែលត្រូវបានកាន់កាប់ដោយភតិកៈ។ |
| ជើងដែលអាចជួលបាន | អាចប្រើបាន SF +% នៃ SF នៃតំបន់ទូទៅ។ |
| ហ្វីតធឺរហ្វ្រេស | ចំនួនសរុបនៃអគារទាំងមូល។ |
សង្ខេប
ជើងដែលអាចប្រើបានគឺទំហំពិតប្រាកដនៃទំហំដែលអ្នកនឹងកាន់កាប់។ ជើងដែលអាចជួលបានគឺធំជាងមុនពីព្រោះវារួមបញ្ចូលទាំងជើងការ៉េដែលអាចប្រើបានបូកបន្ថែមចំនួនហ្វីតការ៉េនៃការចែករំលែកតំបន់ធម្មតាដែលអ្នកនឹងមិនកាន់កាប់រាងកាយទេ។
ទំហំជួលដែលមានកត្តាផ្ទុកគឺតម្លៃដែលអ្នកចង់ដឹងព្រោះនោះគឺជាអ្វីដែលអ្នកនឹងត្រូវបង់។ តម្លៃ "ក្នុងមួយជើងការ៉េ" សម្រាប់ជើងការ៉េដែលអាចប្រើបានគឺជាផ្នែកមួយនៃអ្វីដែលអ្នកនឹងត្រូវបង់ជារៀងរាល់ខែ។